Стоит ли производить в своей квартире перепланировку

Строительные технологии стремительно движутся вперед. Лет десять назад трудно было даже представить, что ежегодно более миллиона квадратных метров жилья в Москве будет строиться из монолитного железобетона.

Такой прорыв оказался благодаря тем возможностям, которые открывает использование монолитных технологий. Среди них едва ли не наибольшую привлекательность для покупателей имеет свободная планировка. Действительно, после долгих лет царствования однотипных домов и стандартных квартир вряд ли кто-то способен устоять перед искушением иметь такое жилье, какое хочется.

Для начала разберемся, что означает само понятие «свободная планировка». Если в панельном сооружении нагрузка распределена практически на все стены, как внешние, так и внутренние, то в монолитном доме несущим является только каркас здания. Так что проектировщики, спланировав этаж, в рамках отдельно взятой квартиры могут придумать любую планировку. При этом все перегородки внутри квартиры не будут несущими, а значит смогут быть снесены или переставлены без ущерба для прочности дома. Вполне возможна и такая ситуация, когда планировка будет создана при участии будущего владельца квартиры с учетом его пожеланий и прихотей. А наиболее радикальный вариант — не строить внутри квартиры вообще никаких перегородок, оставив все дальнейшее строительство самим жителям. Зачем строить, если все равно сломают?

Однако чаще квартиры в монолитных домах имеют не «свободную», а «индивидуальную» планировку. Это значит, что все планировки квартир разрабатываются при создании проекта, а квартиры сдаются с уже готовыми перегородками. И хотя вариантов квартир может быть несколько, в рамках одного дома они стандартны. Правда, ни в каком другом здании таких квартир не будет, поэтому речь и идет об «индивидуальной» планировке. По сравнению с типовыми квартирами панельных домов это, конечно, шаг вперед, но небольшой, потому что обустройство жилища в этом случае все равно зачастую начинается с перепланировки.

Настоящая свободная планировка встречается достаточно редко, и это происходит не от хорошей жизни. В первую очередь головной боли прибавляется застройщику. Вот красноречивое мнение руководителя отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы Евгения Леонова: «Серьезная проблема, из-за которой трудно делать квартиры без перегородок, это разводка электричества. Если работы ведутся по утвержденному проекту, то его необходимо выполнить полностью: со стенами, со стяжками, с проводкой и розетками. Но если заранее неизвестна планировка квартиры, то невозможно и рассчитать необходимую ей мощность электричества. В результате могут получиться несбалансированные нагрузки, тогда на разные блоки дома нужно ставить разные подстанции. ДИПС пытался сделать в своих домах свободную планировку, но органы энергонадзора не дали нам разрешения».

Дополнительные и очень серьезные проблемы возникают и у новосела, который покупает квартиру «без стен»: ему приходится самому заказывать и согласовывать проект своей будущей квартиры. Проект и сам по себе удовольствие недешевое, а уж его согласование непременно отнимет не только значительное количество средств, но и уйму времени. Формально устройство перегородок будет считаться перепланировкой, так что в этом случае будет работать Закон города Москвы №37 от 29.09.1999 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В соответствии с ним проект вначале должен получить согласование шести различных инстанций, а затем быть утвержден Межведомственной комиссией (МВК).

Ключевой организацией в процессе согласования является жилищная инспекция, руководитель которой Александр Стражников имеет вполне определенное мнение на проблему: «Пора нормативно запретить практику сдачи новостроек со свободной планировкой. Ситуация, когда строительство в квартирах продолжается задолго после сдачи дома, ненормальна. В этом можно убедиться на примере жилого комплекса «Кунцево», где часть квартир уже заселена, в других только еще возводятся перегородки, а некоторые и вообще не проданы. Нормально жить в этом доме можно будет только через несколько лет».

В то же время существует распоряжение В. Ресина, которое было издано несколько лет назад, но до сих пор так и не заработало. В соответствии с ним заказчик строительства дома со свободной планировкой должен предложить покупателю на выбор шесть вариантов планировки квартиры. Они должны быть разработаны архитекторами, проектировавшими дом, и утверждены. Тогда человеку не нужно проходить никаких комиссий, он просто выбирает понравившийся ему вариант. Если же ему ни один не подошел, то он может заказать у застройщика индивидуальную планировку, оплатив создание проекта и его согласование.

Распространена практика, когда на стадии строительства застройщик по индивидуальному заказу покупателя выполняет планировку его будущей квартиры и затем строит ее. К примеру, компания «Дон-Строй» на начальной стадии строительства жилого комплекса «Воробьевы горы» широко рекламировала создание планировки пентхаусов в соответствии с пожеланиями покупателя. Да и ДИПС, исключающий свободную планировку как таковую, допускает внесение изменений в уже существующий проект планировки, лишь бы это произошло заранее.

А вот привлекательное на первый взгляд строительство домов «под заказ» на практике оказывается просто нереальным. По словам Евгения Леонова, ДИПС собирался ввести такую услугу и попробовал спроектировать несколько домов в соответствии с заявками, собранными уполномоченными риэлторскими фирмами. В результате ничего не получилось, поскольку возникли неразрешимые проблемы с размещением стояков. Возникали и такие ситуации: кто-то хочет иметь квартиру на последнем этаже с ванной комнатой в 20 квадратных метров, в то время как покупатель квартиры на предпоследнем этаже желает иметь ванную вдвое меньше. Однако, санузел не может находиться над какими-то еще помещениями, так что налицо нестыковка. К тому же, при проектировании на заказ неизбежно появится некоторое количество неликвидных квартир, что невыгодно застройщику.

Получается, что наиболее безболезненный и цивилизованный способ свободной планировки — уже упомянутый заблаговременный заказ проекта у фирмы-застройщика. Тогда квартира будет построена с гарантированным качеством и именно такой, какой ее желает видеть покупатель. Во всех других случаях придется неизбежно столкнуться с процедурой оформления перепланировки. Кстати, в ближайшем будущем здесь могут быть подвижки в лучшую сторону. Сейчас рассматривается два варианта упрощения согласования перепланировки. Одно предложение заключается в том, чтобы переложить эту обязанность с хозяина квартиры на авторов проекта. Вторая идея — организация «единого окна», куда гражданин должен будет подать документы. В этом же окне он их и получит обратно, но уже согласованными. Естественно, это будет платная услуга, но ее стоимость должна быть гораздо ниже тех сумм, которые сейчас приходится платить посредникам за «ускорение» процесса.

Итак, есть проблема и есть определенные попытки ее решить. Но все же неизвестно, когда свободная планировка станет в Москве действительно свободной и при этом цивилизованной. Ну, а пока на эту услугу есть спрос, есть предложение, но при этом отсутствуют удобные и понятные правила игры.

Справочник 158 0