Как обменять Вашу квартиру

На сегодняшний день существует несколько разновидностей квартирных обменов. Когда речь заходит о сделке с двумя идентичными квартирами, подразумевается вариант равноценного обмена. В этом случае доплата не берется, поскольку считается, что каждая из сторон ни в чем не прогадала.

Для обменных сделок с неравноценными квартирами потребуется или определенная денежная сумма, или же доплата в виде автомобиля, гаража или садового участка. Существует два варианта неравноценного обмена. По первому из них наиболее дешевая квартира с доплатой отдается за более дорогую жилплощадь. Так нередко поступают столичные одинокие пенсионеры, меняющие свое престижное жилье на квартиры в спальных районах, тем самым обеспечивая себя добавкой к пенсии на проживание. Во втором случае улучшить свои жилищные условия можно путем доплаты за разницу в квадратных метрах. Здесь уже на первое место встает вопрос о более высоком качестве приобретаемых метров.

Когда одна жилплощадь разменивается на несколько других, получается вариант разъезда. К нему можно отнести и расселение самой обычной коммунальной квартиры, где у каждой семьи имеется свой лицевой счет.

Под съездом же подразумевается такой вариант обмена, когда жильцы из нескольких квартир перебираются на одну жилплощадь.

Однако сегодня приходится констатировать, что обмен в своем классическом представлении ушел в прошлое. С развитием в нашей стране рыночных отношений стало очевидно, что каждое жилое помещение имеет свою цену. А разницу за качественное отличие квадратных метров многие граждане все чаще предпочитают получить в денежном эквиваленте. Поэтому сегодня на смену обмену в его классическом понимании сегодня пришли альтернативные сделки, при которых квартирами «обмениваются» или при помощи мены, или же путем одновременной купли-продажи жилья.

Здесь большое значение играет, в какой форме собственности находится обмениваемое жилье и каким способом ищутся подходящие варианты: самостоятельно или же при помощи агентства недвижимости.

Если квартиры, участвующие в сделке, приватизированы и не потребовалось прибегать к услугам посредников, то между собственниками жилья должен быть заключен договор мены. В этом случае руководствуются Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым жилое помещение собственника попадает в категорию «товар».

Однако сегодня все чаще собственники жилья в целях сокращения времени поиска подходящего варианта предпочитают обращаться в риэлторские фирмы. В этом случае с ними заключается договор купли-продажи, по которому будет произведена сделка одновременной продажи квартиры собственника и покупки для него альтернативных квадратных метров. Как и в случае мены, так и при купле-продаже потребуется письменное согласие каждого из членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире.

Оба этих договора вступят в силу после регистрации в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (МКР). Разница состоит лишь в методике исчисления размера государственной пошлины. Так при мене она составит 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ, а при купле-продаже те же 1,5% будут уже исчисляться от стоимости каждой квартиры, участвующей в сделке.

Если граждане занимают жилое помещение на основании договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда то, согласно Жилищному кодексу, между ними также может быть произведен обмен. Для заключения договора обмена им потребуется письменное согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателями. Однако при совершении этой сделки каждая из сторон вместе с квартирой получит определенные права и обязанности, вытекающие из договора ее найма. При обмене неприватизированного жилья подходящие варианты придется искать самостоятельно. Когда же поиски увенчаются успехом, потребуется обратиться в городское агентство «Мосжилсервис», которое возьмет на себя вопросы оформления и регистрации сделки. В этом агентстве следует получить бланки заявлений на обмен, заполнить и дать их подписать всем совершеннолетним членам семьи, имеющим право на обмениваемую жилплощадь. Далее бумаги придется заверить в местном домоуправлении (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО) и принести обратно в агентство вместе с договором о найме, документом о регистрации, и справкой об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для членов ЖСК еще потребуется выписка об исключении их из состава кооператива. После изучения всех этих документов в местных органах власти жилищная комиссия должна принять решение о выдаче обменных ордеров, за которыми все участники сделки должны явиться в агентство «Мосжилсервис».

При «смешанном» варианте обмена, когда в сделке участвуют муниципальное и приватизированное жилье, владелец жилья передает право собственности на квартиру, а наниматель — лишь право на проживание в ней. Этот обмен также оформляется через агентство «Мосжилсервис». Однако в числе прочих документов собственнику жилья потребуется предъявить свидетельства о праве собственности и государственной регистрации. После изучения представленных бумаг жилищная комиссия извещает обе стороны, что обмен произведен. Затем обменивающимся сторонам потребуется оформить и зарегистрировать отчуждение квартир (договор купли-продажи или дарения). И лишь только имея такой договор на руках, можно рассчитывать на получение обменных ордеров в «Мосжилсервисе».

Следует иметь в виду, что различные альтернативные схемы обмена являются прекрасным полем деятельности для мошенников. Поэтому гражданам, решившимся самостоятельно улучшить свои жилищные условия, следует придерживаться определенных правил. Сначала желательно узнать реальную рыночную стоимость как своих квадратных метров, так и предполагаемых для приобретения. Далее потребуется выбрать наиболее безопасный вариант сделки, при котором сведутся к минимуму различные финансовые затраты. Для этого следует стремиться к сделкам, заканчивающимся свободной жилплощадью. В идеальном случае это абсолютно «чистые» с юридической точки зрения квартиры в готовых новостройках. Правда, сегодня все же более реально получить «свободные метры» на вторичном рынке. Такими считаются квартиры, освобождаемые жильцами, предварительно снявшимися с регистрационного учета и получившими после сделки «живые» деньги. При этом будет неплохо собрать всю информацию об интересующем жилье и его владельце. И лишь потом понадобится спланировать наиболее подходящее время и сроки проведения сделки.

Следует помнить, что обмены не допускаются когда квартира является предметом залога или находится в доме, подлежащем сносу или реконструкции. Это же касается жилья, на которое наложен арест или право на пользование которым оспаривается в судебном порядке. Так же неприемлемо, когда жилищные условия одной из сторон в результате обмена ухудшаются, и жильцы начинают нуждаться в их улучшении.

Справочник 171 0